収益物件の購入を検討する際、「利回り」という言葉を耳にすると思います。
この利回りには表面利回りと実質利回りの2種類がありますが、不動産投資を始める際にはそれぞれの意味を正確に把握しておく必要があります。
今回は、利回りの種類や意味、また、高利回り物件についてのメリット・デメリットをご紹介します。
収益物件の表面利回りと実質利回りのそれぞれの意味を解説
収益物件の利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
そもそも利回りとは、収益物件に投資した金額に対してどれだけの利益が上がるかを測る尺度のことをいいます。
表面利回りとは、年間で得られると見込まれる家賃収入の総額を物件の購入価格で割って求めた利回りという意味で、収益物件の不動産売買情報などで見かける利回りのことです。
単に家賃収入を物件価格で割ったものなので、ここでは物件の維持管理費など定期的にかかるコストのことは考慮されていません。
他方、実質利回りとは、年間の家賃収入から年間を通してかかるコストを引き、さらにそれを物件価格と購入時の諸費用の合計額で割って求めた利回りという意味です。
こちらは表面利回りと異なり、維持管理費、税金など、不動産投資をする際に必ずかかってくる費用のことを考慮しますので、より実態に即した利回りといえます。
以上のことから、収益物件の購入を検討する際は、まずは表面利回りと実質利回りを調べる、すなわち、表面利回りを計算してある程度候補を絞り、次いで、より実態に即した実質利回りを計算して検討することが重要です。
収益物件を選ぶなら高利回り物件がいいの？高利回り物件ということの意味をご紹介
収益物件の購入を検討する際、高利回り物件であることばかりを重視するのは危険な場合もあるので、慎重に検討しなくてはなりません。
一般的に、高利回りの物件は地方に多く、低利回りの物件は都市部に多いといわれています。
地方の高利回り物件については、地方であるがゆえに人口流入が少なく物件の入居率が下がるリスクがあるため、物件の価格も下がり高利回りになります。
高利回り物件については、例えばエレベーターなどの高額なメンテナンス費がかかる物件を選ばない、火災保険料が安くなる構造の物件を選ぶなどの対策をすれば、賃貸経営にかかる経費を削減することでリターンを大きくすることができます。
また、物件価格も比較的安いため、不動産投資を始めやすい点もメリットとして挙げられます。
デメリットとしては、先述した通り入居率が下がることにより想定よりも少ない収益にとどまるリスクがある点です。
その一方で都市部では、低利回りの物件でも入居者が見つかりやすく、また収益物件を売却する際も比較的スムーズに買い手が見つかる場合が多いため、ビジネスとして手堅いという理解も可能でしょう。
これは、低利回り物件のメリットであるといえます。
低利回り物件を選ぶデメリットとしては、空室が多く出てしまった場合にローン返済が大変になってしまう点です。
以上のように、高利回りというだけで収益物件を選択するのではなく、高利回り物件についても、空室リスクや突発的な修繕費支出、市場性などにリスクが潜んでいないかを十分検討した上で、しっかり納得してから購入しましょう。
まとめ
利回りについての意味やリスクを十分に理解することで不動産経営のリスクを減らすことができます。
不動産会社任せにせず、自分自身でも物件についてしっかりとリサーチすることが大切です。
私たち有限会社メリーグロ―では、大阪市内の収益物件も多数取り扱っております。
不明点などございましたら、お気軽に当社までお問い合わせください！
