不動産投資で購入する物件価値には、客観的な指標となる2種類の価格があります。
購入する物件の適正価格を知るためには、指標の理解が重要です。
違いのある2種類の指標についてご紹介しますので、不動産投資の検討に役立ててくださいね。
不動産投資における2種類の物件価値の違い1：積算価格とは
不動産投資における物件価値の一つ目は「積算価格」で、金融機関の融資基準に利用される指標です。
資金を用立てる基準の点に、もう一方の指標との違いがあります。
算出法は「積算価値＝土地の価格+建物の価格」です。
土地と建物の価格の出し方も覚えておきましょう。
・土地の価格＝路線価×土地面積
・建物の価格＝再調達価格×延床面積×(法廷耐用年数-築年数)÷法廷耐用年数
各言葉の意味を確認します。
▼路線価
相続税や贈与税算出の基準となる、土地1㎡の評価額です。
▼再調達価格
物件を新築や購入するための金額で、構造によって目安が変わります。
木造約：約15万円／1㎡
重量鉄骨造：約18万円／1㎡
RC造：約20万円／1㎡
▼延べ床面積
建物の各階の合計床面積です。
▼法定耐用年数
減価償却の年数で構造により異なります。
木造約：22年
重量鉄骨造：34年
RC造：47年
不動産投資における2種類の物件価値の違い2：収益価格とは
不動産投資における2種類目の物件価値は「収益価格」です。
収益価格とは、家賃収入で計算する不動産の指標数値になります。
将来に予測される純利益と現在の総合的な価値を合わせた指標です。
「収益価格＝運用純収益÷実質利回り」で算出されますよ。
運用純利益と実質利回りの計算方法は次の通りです。
・運用純利益＝満室時年間家賃収入－(実際の経費など)
・実質利回り＝(実際の年間家賃収入－年間諸経費)÷(物件価格＋購入時諸経費)
各言葉の意味を見ていきます。
▼運用純収益
満室時の家賃収入から実際の諸経費を差し引いた金額で、主な経費は以下のとおりです。
・管理費
・固定資産税
・都市計画税
・保険料…など
▼実質利回り
物件購入時にかかった費用における実際の年間収入の割合です。
購入費用には物件本体価格だけでなく、仲介手数料や税金などの諸費用も含みます。
年間収入は、実際の家賃合計から上記にあげたような実際の諸経費を引いた数値です。
まとめ
不動産投資における物件価値には、積算価格と収益価格の2種類の違いがあります。
積算価格は主に不動産を活用する際の費用面の数値で、収益価格は活用の収益性に注目した不動産そのものの価値の指標です。
専門用語の多い分野なので、信頼できる専門家に相談しながら投資を進めてくださいね。
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