不動産投資のためにアパートやマンションを所有している方の中には、所有物件をサブリース（一括転貸）するケースがあります。
実は、投資物件をサブリースすると節税のメリットが生まれるケースがあるのですが、なぜサブリースが節税につながるのでしょうか？
今回は、不動産投資でサブリースをする際にどんな節税メリットがあるのか、そして知っておくべき注意点をご紹介していきます。
不動産投資でサブリースを行う際の節税の方法
まず「サブリース」とは、不動産会社が不動産投資オーナーから物件を借り上げて第三者に貸す行為を指し、又貸しや転貸とも言われます。
そして今回紹介するサブリースは、オーナーが自ら管理会社（法人）を立ち上げて、その管理会社が物件を一括で借り上げて転貸する方法です。
オーナーが管理会社を立ち上げるサブリースが節税になる仕組みのポイントは、以下のとおりです。
・オーナーに支払われる家賃の割合が一定
オーナーが自ら物件を管理している場合、入居者が支払う家賃は100％オーナーの収入になりますが、空室や滞納があると当然その分だけ収入が減りますよね。
しかし、オーナーが設立した管理会社にサブリースを委託すると、その都度入居している入居者から支払われた家賃から一定の割合がオーナーに支払われます。
一見すると、オーナーの収入が減ってしまうためメリットがあるように思えないかもしれません。
ですが、管理会社に家賃収入の一部を移してオーナーの収入を減らすことで、後にオーナーが払う所得税の税額を抑えられる可能性があります。
・物件の管理を管理会社に任せられる
オーナーが設立した管理会社は、一般的な不動産管理を行なっている事業者と同じく、入居者募集・賃貸借契約の締結や更新・建物管理などの業務も行なうため、オーナーが自ら管理する手間がかかりません。
・確定申告時の経費枠が拡大する
オーナーが個人で不動産物件を管理・経営する場合は、個人事業主では経費と認められない費用があります。
しかし管理会社を設立してサブリースを任せると、経費として認められる枠が拡大します。
これが、不動産投資オーナーが管理会社を設立して、節税できる理由とメリットなのです。
不動産投資でサブリースを行う際の注意点
先ほどはサブリースの節税の仕組みとメリットをご紹介しましたが、実践するには下記の注意点があることにも気を付けましょう。
・法人立ち上げの費用がかかる
どんな法人でも設立時は費用がかかります。
・法人税の税率が個人の所得税の税率より高い
所得税は、個人・法人ともに1年間の所得に対して税率をかけて計算しますが、法人にかかる税率の方が高いと、節税効果が見込めません。
特に法人税は、所得額に関係なく一律で課税される均等割があり、これはたとえ赤字でも課されるため、ご注意ください。
まとめ
注意点もある不動産投資のサブリースですが、ポイントを押さえて計算した結果、個人で経営するより節税効果が見込める可能性がある方法です。
今後不動産投資をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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