不動産投資用のマンションでは、トラブルなく常に入居者が満室の状態が望ましいです。
満室の状態を維持するためには、マンションで極力トラブルを回避し、住みやすい環境を提供する必要があります。
その中で、つい軽視してしまうのが無断転貸です。
無断転貸の問題点や、発覚した場合に契約解除できるのかなどを紹介します。
不動産投資物件における無断転貸にはどんな問題点がある？
不動産投資物件における無断転貸には、どんな問題点があるのでしょうか。
誰かに転貸すること自体は、違法性のあることではありません。
<民法から考える違法性>
民法第612条1項では、次のような記載があります。
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
貸主に無断で転貸をおこなっていると、違法となります。
家賃をしっかり支払っていれば、問題点ではないかと考える場合もあるかもしれません。
しかし転貸をした相手の中に、風俗関係、反社会勢力、不法入国と思われる人物が入居していれば、事件・トラブルになる可能性が高く、他の入居者に迷惑をかけてしまう可能性があります。
最悪の場合は、転貸をきっかけに他の入居者が退去し空室が出てしまう恐れがあるので、健全な不動産投資物件として保つためにも、無断転貸を禁止しておく必要があります。
不動産投資物件の無断転貸が発覚したら契約解除はできるのか
自分が管理している不動産投資物件で、無断転貸が発覚した場合、契約解除ができるのでしょうか。
民法第612条2項では、次のような記載があります。
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
第三者が違反をして転貸をしていた場合、契約解除できます。
しかし、契約解除ができるといっても、止むを得ない事情があるため一概に適応することが難しいケースもあります。
<契約解除が難しいケース>
たとえば契約者の父親が亡くなり、父親が所有していた物件を、遺族が引き継ぎたいと申し出があった場合です。
申し出後に転貸という形式になりますが、契約解除することは難しいでしょう。
また場合によっては、申し出を忘れているケースもあります。
このようなケースをはじめ、無断転貸にはさまざまなケースがあり、裁判でも契約解除できないケースが登場した判例もあります。
そのため最近では、当事者間の信頼関係が損なわれて初めて契約解除が適用、という考え方が一般的になっています。
まとめ
不動産投資を健全に運用するのであれば、無断転貸に関するルールを明確に設定した上で借主と契約をしましょう。
無断転貸を許してしまうと、トラブルになる可能性が高く、投資マンションの価値を下げてしまう恐れがあります。
健全な運用をするために、不動産投資に関する細かい禁止事項をチェックしておきましょう。
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