投資をしようと思っているのであれば、NOIについては知っておくとよいでしょう。
「意味がよくわからない」とお悩みの方にもポイントをわかりやすくご説明しますので、参考にしてみてください。
不動産投資のポイント～NOIとは～
Net
Operating Incomeの略で、営業純利益のことです。
満室である賃料から空室期間であったときの損失や運営費などを差し引いた、手取り収入のことをいいます。
この数値は物件の収入がいくらあるのかを測る尺度として使われています。
満室賃料が80万円の賃貸マンションに空室があり、損失が8万円・運営費などが10万円であったときの数値は62万円です。
物件の収益力は、この数値を不動産価格で割ると出てくる”NOI利回り”を使います。
不動産投資で覚えておくべきポイントは、NOIとNOI利回りです。
より適正な数値を知ることができるからです。
不動産の投資ポイント～利回りとは～
表面利回りの数値を見ると、その物件のだいたいの利益を把握することができます。
しかし注意したいのは、これは満室の想定で計算をしているということです。
「でも完全に満室であることはないのでは」と思った方はさすがで、物件には空室があることもあります。
しかしこの方法では空室の部分の計算が含まれていないため、確実な情報がわかりません。
そこで、空室の部分も含まれた
NOI率という数値を使います。
これは家賃未収入分などをマイナスし、NOIが満室の家賃に対してどれくらいの割合なのかを示すものです。
100％の満室－（空室率＋運営費率）で求めることができます。
これを用いると、空室も加味されたNOI利回りを出すことが可能です。
2通りの計算式を述べておきます。
①NOI利回り＝表面利回り×NOI率
➁NOI利回り＝年間賃料収入－（諸経費：固定資産税、火災保険料、修繕費、管理費など）÷（物件購入額＋諸費用：不動産取得税や手数料）
①は参考値をもとにしているので、参考程度に計算したいときに使えます。
➁は実際の収入や費用などが盛り込まれているので、より現実的・具体的に数値を出すことが可能です。
また、都心部の物件よりも地方のほうが高い数値が出る傾向があります。
なぜかというと、不動産価格の安さがあるためです。
ですが、頭に入れておきたいのは空室のリスクになります。
数字だけに注目するのであれば、地方で不動産投資をおこなったほうが収益性は高いと思われがちです。
しかし賃貸への需要は都心のほうが多いので、地方の賃貸では空室の恐れが出てきます。
そのようなポイントも押さえて投資をするようにしましょう。
まとめ
不動産投資で知っておきたいポイントについて紹介しました。
計算式の内訳によって求められる値も変わってくるので、自分の目的に合わせてどの計算式を使うかを見極めることがポイントになります。
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