2020年4月に施行される民法の改正は、不動産投資を行っている方、もしくはこれから行おうとしている方にとっても重要な内容が盛り込まれています。
今回は、不動産投資に関わりの深い債権法と、債権法に関わる瑕疵担保責任について、まとめてみました。
民法改正による不動産投資への影響①債権法について
2020年4月1日から施行される民法改正は、民法制定以来なんと約120年ぶりの抜本的な改正ともいわれていますが、不動産投資に関連する内容も多く存在します。
特に影響を与える内容としては、賃貸借契約時の原状回復義務、連帯保証人、物件の修繕、被災時などの家賃減額と、不動産売買契約時の瑕疵担保責任についてです。
退去時の原状回復義務については、「東京ルール」などのガイドラインに従って行われてきましたが、法的な規定はありませんでした。
今回の改正民法では原状回復義務が明文化されており、借主の故意や過失による損傷は借主負担、経年劣化による損傷は貸主負担となっています。
また、連帯保証人については、その責任の重さから連帯保証人の破産者が続出している実情を踏まえ、連帯保証人がすべき保証の限度額が契約書に明記されることになりました。
物件の修繕については、元々、物件やその設備に損傷などが生じた場合でも、借主が勝手に修繕できなかったことを改善する措置です。
修繕を貸主に対応してもらえない場合や急な事情があれば、自分で修繕した上で、後日貸主に費用が請求できるように規定されています。
家賃減額については、被災をして賃借物が正常利用できなくなった場合に、借主からの請求がなかったとしても、損傷が発生した時点で貸主に減額義務が生じるというものです。
民法改正による不動産投資への影響②瑕疵担保責任は「瑕疵」表記なし
続いて、不動産売買に関わる瑕疵担保責任についてです。
瑕疵担保責任とは、売買契約の際、買主に知らされていない不具合や損傷などがあった場合、買主は契約の解除や賠償請求ができるという保証制度です。
「瑕疵」という言葉は不動産の売買契約で利用されてきた言葉ですが、簡単に言うと物理的なキズ、もう少し専門的に解釈すれば、契約の目的を達することができない何らかの事情という意味合いです。
この瑕疵担保責任の文言は「契約不適合責任」という名称に変更され、より分かりやすくなっただけではなく、その範囲が広がりました。
また、契約が不適合であると認められた場合の選択肢も、契約解除もしくは損害賠償請求に加えて、瑕疵の修繕や代替物の引き渡し、代金減額を請求できるように変更されています。
まとめ
約120年ぶりの民法改正は、より現代社会に適合した法整備をしようとするものですが、影響する分野は不動産契約関連に限っても多岐に渡ります。
不動産投資を行う方にとっては、賃料を得るための賃貸借契約に関する改正、投資物件を購入する際の瑕疵担保責任の改正について、しっかりと理解しておくべきでしょう。
不動産の投資についてなにかお困りでしたら、私たち有限会社メリーグロ―までお気軽にお問い合わせください。
